Доверенность на сделку с жильём может быть отозвана в любой момент

HOMEFUND: Сейчас довольно большое количество следок по продаже жилья проводят люди, которые не так давно уехали за пределы страны и по тем или иным причинам не могут или не хотят возвращаться в Россию. Такие сделки проводятся по доверенности, выданной на родственника или третье лицо. В чём опасность таких сделок?

Вишняков Сергей, Управляюший Сервисом сопровождения сделок с недвижимостью «Прайм квалити»: Все сделки по доверенностям так или иначе несут за собой риск. Например:

  • Доверенность в любой момент может быть отозвана доверителем. В таком случае у покупателя может возникнуть проблема, когда он передал предоплату за квартиру или вообще всю сумму за покупаемую квартиру доверенному лицу, а оно уже не имело право принимать деньги и подписывать договор купли-продажи. Сделка не проходит регистрацию, или даже проходит её, а потом выясняется, что доверенность недействительная.
  • Человек, выдавший доверенность, умер. Родственник, зная это и имея на руках доверенность, продает квартиру. Мошенничество? Да. Но теперь покупатель будет бегать за своими деньгами, пытатясь их вернуть.
  • Человек, выдавший доверенность, имеет проблемы с психикой. Вследствие старости, алкоголизма или чего-то подобного. Поэтому стряпается доверенность, чтобы более адекватный родственник спокойно продал недвижимость ничего не подозревающему покупателю. А потом, возможно, появляется собственник и оспаривает сделку.
  • Человек вообще не выдавал доверенность. Проверить доверенность, выданную в консульстве какого-нибудь захолустья Испании, практически невозможно. По такой доверенности квартира продаётся, а покупатель остаётся в подвешенном состоянии, как и в примере выше.

Во всех случаях при сделках купли-продажи с доверенностью, если покупателю так хочется купить именно эту квартиру или дом, надо как минимум убедиться, что человек, выдавший доверенность жив, здоров и понимает, зачем он это сделал.

Практически всегда мы убеждаем продавца приехать откуда бы то ни было на один-два дня для самостоятельного совершения сделки.

HOMEFUND: Допустим, квартира была приобретена менее трёх лет назад. Налоговая история продавца квартиры покупателю неизвестна. Должен ли покупатель квартиры запросить у продавца данные о налогах, оплаченных продавцом после проведения сделки? Есть ли риски в данном вопросе для покупателя? Не окажется ли так, что налоговая задолженность бывшего владельца квартиры как-то повлияет на правовой или финансовый статус нового владельца квартиры?

Вишняков Сергей: Нет. Если говорить о налоговых вопросах, касающихся продавца недвижимости, это никак не задевает будущего покупателя квартиры. На данный момент, согласно законодательству, все обязательства по коммунальным, налоговым платежам относятся не к объекту (недвижимости), а к субъекту (человеку). То есть, кто пользовался услугами, владел недвижимостью в определенный период времени, тот и должен за это платить.

Товарищи из сферы ЖКХ пытаются вернуть норму по запрету на продажу недвижимости без обязательного предоставления справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, но пока у них не получается.

HOMEFUND: Много вопросов наши читатели задают относительно проверки правоспособности документов, подтверждающих возможность проведения сделки с жильём. На что нужно обращать особое внимание? Свидетельство о праве собственности? Какие моменты можно и нужно проверить? Доверенность на проведение сделки? Нужно ли позвонить нотариусу и убедиться, что такой документ легален?

Вишняков Сергей: Ранее основными документами, подтверждающими право собственника распоряжаться недвижимостью являлись документы-основания (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.) и свидетельство о государственной регистрации права. С июня этого года свидетельство о регистрации права при совершении сделок с недвижимостью не выдается.

Самый главный документ в сделке – это документ-основание собственности. В нем чётко прописано, на основании чего собственник является собственником.

Первое что можно и нужно сделать – убедиться, что продавец недвижимости имеет на это право. То есть сверить его паспорт с данными, указанными в документе-основании. Если данные не совпадают, то у продавца должна быть доверенность на продажу от реального собственника. Обязательно нужно изучить и доверенность – если она выдана только на сбор документов, то никаких денег передавать доверенному лицу нельзя. Звонить нотариусу, выдавшему доверенность, практически бесполезно – по телефону они в большинстве своём такую информацию не подтверждают.  На данный момент есть возможность проверить через интернет статус документа — не отменена ли выданная нотариусом доверенность.

Второе. Небольшой лайфхак. Смотрим на сам документ-основание дальше. В нём написано, на основании чего предыдущий (не тот, что перед вами) собственник владел недвижимостью. Если там свежие( полгода-год) документы-основания, то надо сразу задуматься и начать узнавать у продавца, почему недвижимость так быстро перепродаётся.

Третье, что может сделать обычный покупатель – заказать выписку из ЕГРП. Она показывает срез ситуации по квартире на момент выдачи: кто собственник, нет ли на объекте арестов, запрещений или других обременений. Сверив выписку с предоставленными продавцом документами, вы можете сразу понять наличие или отсутствие явных проблем с недвижимостью.

HOMEFUND: Теперь о расчётах. Нормальной становится практика, когда оплата при покупке квартиры передаётся лично в руки доверенному лицу или переводится на счета третьих лиц, не участвовавших в сделке в качестве сторон. Какие подводные камни есть здесь?

Вишняков Сергей: Естественно в такой ситуации есть существенный риск (и он не гипотетический, я знаю о подобных случаях). Собственник недвижимости может заявить о том, что деньги за проданную недвижимость не получал. Учитывая, что оплата стоимости недвижимости является существенным условием договора купли-продажи, то в описанном случае он легко расторгается.

Правда, это больше касается тех моментов, когда в доверенности не было указано право получения денег, или когда распоряжение о передаче денег третьему лицу собственником было озвучено устно. В таких случаях у покупателя появляются реальные проблемы из-за собственной невнимательности и доверчивости.

Ну и надо конечно же помнить, что лучшим подтверждением получения продавцом денег является собственноручно написанная расписка, желательно ещё и при свидетелях. Расписка должна иметь определенную форму, нотариального заверения не требуется.

HOMEFUND: Насколько банки, предоставляющие ипотеку при покупке жилья, гарантируют проверку титула и так называемой юридической чистоты квартиры? Можно ли быть уверенным, что ипотечная сделка сама по себе безопаснее не ипотечной?

Вишняков Сергей: Не гарантируют никак. Основная цель банка – выдать ипотечный кредит и получить его с процентами обратно. Если покупатель лишится квартиры, риски банка страхует страховая компания. А заёмщик останется без квартиры и без денег.

Более того, сейчас покупатель может отказаться и от страхования титула (риска утраты права собственности), что часто и делает, не желая платить лишние деньги.

Да, андеррайтеры банков и сотрудники служб безопасности при банках в большинстве случаев не пропустят откровенно рискованную сделку. Хотя и в этом я сомневаюсь, учитывая недавнюю сделку с одним из банков, который со скрипом, но одобрил покупку квартиры по доверенности, ещё и повысив процентную ставку по кредиту для покупателя.

К сожалению, мнение немалого количества людей о безопасности ипотечной сделки абсолютно не имеет под собой основы. То же самое касается и так называемых «одобренных» ипотечными банками новостройках, чем любят хвастаться застройщики. Для покупателей этот факт не гарантирует никакой безопасности. Просто банк согласовал с застройщиком документы по объекту и на данный момент готов кредитовать квартиры в нём. Что не мешает тому же банку экстренно отказаться от работы с ранее одобренными застройщиками, чему я был свидетелем не далее как пару лет назад.

HOMEFUND: С какими рисками проведения сделок с жильём вы чаще всего сталкиваетесь на практике? Что вы делаете, чтобы снизить риски? Бывает ли так, что люди, понимая риск, принимают его, а потом, в случае наступления риска, считают вас виновником свой проблемы? Как вы решаете для себя вопрос разделения рисков в сделке?

Вишняков Сергей: В большинстве случаев мы заранее сообщаем нашим клиентам, какие сделки мы не пропустим через наше юридическое «сито». Поэтому откровенные и явные (для нас) виды мошенничества и риски отсекаются нами на первых этапах.

Очень часто приходится сталкиваться с недобросовестностью коллег – «специалистов» рынка недвижимости. Начиная с мелочей – подсовывания любых других договоров, но не тех, что описывают суть предстоящей сделки (например, предлагают подписать договор на оказание услуг, договор осмотра объекта и прочую ерунду). И заканчивая попытками скрыть от клиентов часть стоимости недвижимости или реальную историю недвижимости, включая психическое состояние собственников или обременение квартиры.

Нередко встречаем квартиры, где после проверки юридической чистоты и их истории понимаем – квартиру «отмывают» многочисленными перепродажами в короткий период времени.

По каждому проверяемому нами объекту недвижимости мы готовим юридическое заключение. В него входит тот комплект документов, которые мы истребовали у продавца недвижимости, информация (обширная), которую мы проверяем по своим наработанным каналам, а также собственно само заключение – вывод о возможных рисках покупки конкретной недвижимости и возможности их устранения. Обычно выходит листов 30-40.

Клиенту удобно – в отличие от большинства случаев, у нас он получает исчерпывающую информацию до совершения сделки и может на этом основании самостоятельно и обосновано принять решение о покупке или отказе от покупки проверяемой недвижимости.

Для чего мы это делаем?

  • Первое – я всегда за открытые и прозрачные отношения с клиентом. Клиент в любой момент времени получает честную информацию, что происходит по его сделке. Это удобно и правильно – мне и клиентам комфортны именно такие отношения.
  • Второе – юридическое заключение, которое получает от нас клиент, подтверждает факт его добросовестности как покупателя. У него всегда под рукой большой комплект документов, говорящий о том, что он сделал максимум возможного, чтобы уберечь себя от рисков. При возникновении любой спорной ситуации ему есть чем подтвердить свою правоту.
  • Третье – мы даем пожизненную гарантию на наши услуги. Но только не в том случае, если мы прямо предупреждали нашего клиента о рисках покупки недвижимости, а он настоял на своём. Именно для этого наши юридические заключения существуют в двух экземплярах – один остаётся у клиента, а на втором он ставит отметку о том, что информация о возможных рисках (или их отсутствии) до него доведена.

Редко кто из клиентов решается покупать не одобренную нами недвижимость, поэтому претензий по юридической части нет уже много лет.


Жильё — ваш капитал. При подготовке к покупке или продаже апартаментов, квартиры, коттеджа или дома будьте уверены в себе, креативны и спокойны. Грамотно и тщательно планируйте каждый шаг в сделке. При обустройстве жилья помните не только о стиле и комфорте, но и о здоровье вашей семьи.

совет профи  |  хорошие риелторы  |  подписка на выгоду  |  кабинет  |  покупки


 

Реклама